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法治在线:民法典与社会生活密切相关的几个问题

人们常常用安居乐业来描述幸福生活。当然,安居是乐业的前提,没有安居,也就谈不上乐业。为此,民法典不仅要保护人民群众对房屋所享有的所有权,也要保障非所有权人对房屋进行合法利用的民事权利,更要保障人民群众头顶上的安全。


  提供房屋所有权的多重保护方式。首先,民法典规定了物权是具有排他效力的权利,此种排除他人不当干预的效力不仅是针对其他民事主体,也针对公权力机关,从而划定公权力运行的边界。例如,民法典对于政府征收个人房屋或者其他不动产,再次重申必须基于公共利益的需要,且应当依法给予补偿。其次,针对其他民事主体采取破坏手段毁损房屋的行为,民法典规定行为人应对权利人的损失承担赔偿责任。再次,民法典还规定在标的物被他人无权占有、权利行使受到妨碍或者有妨碍发生的危险时,权利人可请求返还原物、排除妨碍或者消除危险。

  强化不动产登记的风险防范功能。民法典赋予了不动产登记非常强大的法律效力,因此我们必须重视不动产登记,尤其是要懂得如何利用不动产登记制度防止和化解法律风险。例如民法典赋予不动产登记公信力,一旦发生登记错误,相对人因信赖登记而与登记名义人进行交易,法律就会牺牲权利人的利益而优先保护相对人的交易安全。实践中常常有人借他人的名义买房,由于房屋登记在名义权利人的名下,就会面临房屋被名义权利人处分给善意相对人的风险。因此,在发生登记错误的情况下,权利人要尽快办理更正登记;在办理更正登记前,为了防止登记名义人处分房屋,最好还要先办理异议登记。

  构建区别于商品房网签的预告登记制度。在商品房预售中,因为房子还没有建好,开发商无法给购房人办理登记手续,此时购房人就可以要求开发商先办理预告登记,以防止开发商一房二卖。与预告登记不同,网签仅仅是行政机关为了管理的需要而要求房地产开发企业办理的一项业务,虽然它在客观上也有利于防止开发商一房二卖,但网签本身并不具有民法上的效力。此外,需要明确的是,虽然权属证书是不动产登记簿的副本,但仅仅交付权属证书并不意味着已经办理了登记或者预告登记。实践中,一些当事人以为取得对方的权属证书,就已经取得了物权,这种理解显然是不对的。因为交付权属证书无法通过不动产登记簿体现出来,不能发挥公示的作用。

  创设居住权作为一项新型用益物权。与租赁权不同,居住权没有最长期限的限制,当事人可以约定居住权直到居住权人去世才消灭。另外,居住权具有物权效力,不仅可以对所有权人主张,也可以向除双方当事人之外的第三人主张。这就有利于维护居住权人对他人房屋占有、使用的稳定性,防范各种不测风险。此外,居住权还具有扶弱、施惠的功能,例如老人在生前可以通过遗嘱的方式来为长期照顾自己的保姆设定居住权,既可解决保姆有生之年在城市生活的居住问题,也可以避免将房屋所有权赠与保姆带来家庭成员的不满和争执。

  规范物业服务行为和物业管理行为。首先,民法典明确业主通过决议解聘物业服务企业,无须物业服务企业存在根本性的违约,而只需按照法律规定的程序作出决议,并提前60日通知物业服务企业即可。其次,民法典为降低使用公共维修基金的门槛,将公共维修基金的筹集与使用区分开来,明确规定后者在业主表决参与度和决议通过所需比例上均低于前者,且在紧急情况下,业主大会或者业主委员会可申请使用公共维修基金。再次,针对实践中物业服务企业利用建筑物共有部分发布广告或者进行其他经营取得收益的情况,明确规定在扣除必要费用外,收益应归业主共有;针对物业服务企业通过断水断电断气催缴物业费的问题,民法典也予以明确禁止。

  维护人民群众头顶上的安全。长期以来,高空抛物问题受到社会的广泛关注。尽管侵权责任法对此予以了规定,但是问题并没有得到根本性的解决。相较于侵权责任法的规定,民法典有以下主要变化:一是规定了物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生,否则应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任;二是强调了公安等机关应当依法及时调查,查清责任人。


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